车库净高有行业标准

郑哲

2002年10月至2003年9月，奉化41位购房户向宁波某房产公司购买了锦山明珠一期住宅房各一套和汽车库各一只。2003年10月，房产商把汽车库交付给购房户，购房户发现汽车库的高度特别低，净高只有1.71米至1.75米，吉普车、商务车、小型面包车等微型汽车无法开进，实际底层的“汽车库”与同一层北面的自行车棚的高度、形状结构一样无异，但其价格汽车库每平方要3280元，与汽车库同一北面的自行车棚价格每平方却只有980元，两者价格每平方相差2300元，经与房产商多次交涉未果后，41户购房户将房产商告上了法庭。

一审法院经审理认为，购房户与房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。购房户按照合同约定向房产商给付商品房及车库的价款后，房产商亦将经过验收合格的商品房及车库交付给购房户。应当认为双方均已依约履行了合同义务。因双方在合同中未明确约定汽车库应达到的高度，我国关于设置在商品房架空层内的汽车库又无明确的国家标准或行业标准，且房产商交付购房户的汽车库可以停放车身高度低于车库入口高度的普通家庭轿车，具备汽车库的使用功能。故一审驳回了购房户的诉讼请求。

二审时41名购房户委托浙江正甬律师事务所阮文良律师为诉讼代理律师。阮律师从多方面努力为委托人争取应有的权利。他请来了关于车库方面的专家来解答有关的技术问题，而且从行业标准出发搜集证据。

根据设计规范，民用的自行车库净高不少于2米。如计算建筑面积的独立车库，就得具备车库的有关基本的强制性规定，小型车最少净高为2.2米。而购房户们测量的车库高度从横梁低部到地面高度仅在1.70-1.75米之间。当时购房户与房产商订立的关于车库明确约定：1、是车库；2、是套内建筑面积计价的；3、不是架空层。但对净高和高度没有约定，故应按行业标准执行，而事实上房产商通过自己组织的施工图纸交低会审，把原计算建筑面积的2.4米高一层改成不计建筑面积的架空层。《浙江省城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98，4.0.16住宅设计可利用地下室，半地下室或架空层停放自行车，《民用建筑设计通则》规定建筑物各种用房的室内净高应按单项建筑设计规范的规定执行，而《汽车库建筑设计规范》规定了微型车、小汽车库室内最高小净高为2.2米。

经过二审律师的努力，出示的证据和规范标准有理有据，同时专家出庭就专业问题解释，经审判委员会讨论后，购房户与房产商达成了和解，由房产商按1580元每平方米退回给购房户，退款金额合计1546677.8元；一审诉讼费3万多元由房产商承担，目前已履行完毕，同时房产商对其他没有诉讼90多户也作1410每平方米的退款处理。