二手房买卖，必须评估吗？
阮文良
“我有一套房子要卖，42万，已经和买主达成了协议。但是到房地产交易中心交易时，他们一定要我们评估。可是很奇怪，评估人员根本没到现场看房子，只问了一下我们的成交价，就在评估项上写了40万，然后我们还是按42万交的税。”不知一位购房者这样问我这个房地产律师，还有工作在新闻界的朋友也不时提出了二手房买卖必须要评估吗？同时吴王斌记者提供了以下资料，叫我发表一下是否要评估的看法，由于有人认为是一个“敏感话题”，没有在新闻上进行报道讨论，但作为一个律师我始终没有找到有关必须评估的依据，所以写成此文，放到理论探讨中，希有关部门能读到且对此文题能作深入的思考，也算尽到一个做律师的社会义务。
宁波市房地产交易中心每天交易二手房110套左右。那么二手房一定要评估吗？交评估费用的依据是什么？评估人员根本不到现场，这样不是搞搞形式吗？带着这些问题，吴记者听取了各方说法。
宁波市房地产交易中心交易科负责人称，二手房交易时，必须由房地产评估公司评估。这样的目的有两个：一是保证买卖双方利益，特别是对房屋价格不熟悉的人；二是为了合理地征收税费，防止买卖双方以低于市场的价格来交易偷逃税。
评估收费的依据是什么呢？ 在宁波市建委房交处，记者得到的答复是，他们依据的是国家建设部的有关规定，以及1998年市物价局和市房地产管理局共同颁布的《宁波市房地产价格评估管理办法》。该办法第一章第四条规定，房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当等房地产交易行为应进行价格评估。此外，1997年7月30日颁布的《宁波市人民政府关于修改<宁波市房地产交易市场暂行管理办法>的决定》第十九条也有明确规定：房屋买卖，先由买卖双方协商议定价格，再到交易所按《宁波市房屋价格评估办法》进行评估。实际成交价低于评估价的，按评估价交纳契税和调节费；实际成交价高于评估价的，按实际成交价交纳契税和调节费。评估费用由相关的房地产评估公司收取。根据《宁波市房地产交易中心私房转让过户办证须知》规定的收费标准，评估100万以内缴纳评估价的缴纳评估费2.5‰，100万以上累计收评估费；房改房上市评估收费按相应的评估收费标准的30%收取，每件最高不超过200元。从交易科了解的数据是，该中心每天二手房成交110套左右。如果按每套成交额30万左右计算，每天的成交额在3300万左右，而市区四家评估公司每天则可分享8.25万元的大蛋糕。为什么会出现评估人员不到现场就得出评估结论的现象？由于二手房交易活跃，而市区只有四家评估公司，人手远远不够，于是只好凭经验估计估计。在交易中心二楼的20号“评估窗”，工作人员告诉记者，他们的确不需要到现场去，因为“我们对市区很多房屋都熟悉，对地段也心中有数，而且不需要考虑内部装修，没必要。”
此后我还代理了几起房屋购买方的所有过户手续，在为什么评估的问题上有关部门说法基本同上一致，如果是问窗口的服务人员，他们就说上面的规定必须评估，同时对必须评估是税务部门还是房地产产权登记部门说法不一。对于那个部门要求评估我这里不作讨论，而是否要评估我作一个讨论。
跟据有关法律法规我认为二手房买卖不需要评估原因如下：
一目前税务部门收取的房地产交易的契税，法律规定是按交易价格计税，没有要求按评估价格计税，政府有关部门的规章不能同国家规章相予盾。
1997年4月23日国务院第55次常务会议通过，1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定， 契税的计税依据： （一） 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二） 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、 房屋买卖的市场价格核定；（三） 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 所以这里对于二手房的买卖是按成交价格作为计税依据是很明确的，而目前要求评估部门是依据地方性的有关规章我认为在法律上依据是不充分的，且此规定事实上违反了国务院的规章，所以应该以国务院的为准。那么对于有些成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，只有在这个时候才有可能涉及评估，而有关部门认为交易中有关各方可以虚报价格而造成税收流失，这个理由是没有依据的，作为地方性的规章只有法律法规规定的范围内作出规定，而不是有这个可能性，就要求所有的买卖都要进行评估，同理不但在房屋买卖上在其他要求按成交价的营业额和按差额的增值税，按此说法同理也是要评估的。如果有购房者要求产权登记部门给办理产权登记，而登记部门或税务部门必须要求其评估，否则不给完税或不给登记，而购房者以此为由给有关部门告上法庭，有关部门则必须为自已的行为找出充分的法律依据，否则就有败诉的可能，有些事大家都习以为常的不一定就是对的。
二、从全国来看各地做法不一，有要求评估的，有不要求评估的。
其中广东省的《广东省契税实施办法》已经1998年5月11日广东省人民政府第九届7次常务会议通过，自1997年10月1日起施行。规定如下，第五条 契税税率为3％。
第六条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
本办法所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
（四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
以上规定比较明确，也是不需评估的，
三、评估是否可以保护买卖双方的利益，显然是不可能的。
房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准，目前二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定，一定要在订立合现成交前进行评估咨询，在只理过户时跟本没有作为，这已是对合现履行的一部份。且房地产的价格是波动的，没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同，所以评估根本不可能保护买卖双方的利益，而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。不可理解的是而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价，（当评估高于成交价时按评估征税），所以没有公平可言，评估也是没有必要的。
综上无能在法律上还是在法理上，还是从目前评估单位收费而不实地了解评估，我认为二手房买卖是不需进行评估的。当然这是我个人的认为，双方有不同的看法，如要明确有结论，只有当房屋交易双方有一方认为该行为侵犯了他的利益提起行政诉讼，通过个案的诉讼才会法律的定论。